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        房地产估价师考试知识点拨:房地产权益的含义

        2019-03-15 14:44  来源:建设工程教育网  字体:  打印

        2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日,现在备考已经开始,房地产估价师知识点需要一点一滴的积累,建设工程教育网特别整理了《房地产理论与方法?#25151;?#30446;的知识点,进行详细讲解,希望对考生朋友们的备考学习有所助益!   

          房地产权益的含义

          ★房地产中无形的、不可触摸的部分,是?#26639;?#22312;房地产?#28404;?#19978;的权利义务。

          ★房地产权益包括:

          ①拥有的房地产权利。——拥有的是所有权还是使用权。

          ②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——抵押权、租赁权或地役权(他项权利)。

          ③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——房地产使用管制(对土地用途、容积率、建筑密?#21462;?#32511;地率、建筑高度等的限制)(规划因素),相邻关系(相邻权)、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。②和③要能区分。

          ④额外的利益或好处。——住宅带有上学指标(如学区房)、可落户口,屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。

          ⑤相关债务。——那些通常只认房地产而不认人的债务,如拖欠的建设工程价款、物业?#36873;?#20379;暖?#36873;?#27700;电?#36873;?#25151;产税?#21462;?/p>

          ★房地产权利:所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

          (1)房地产所有权:房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利(四项权能)。

          所有权(三种):单独所有、共有和建筑物区分所有权。

          ——单独所有,指房地产由一个单位或个人享有所有权。

          ——共有,两个以上单位或个人共同享有所有权。按份共有(区分份额)和共同共有(不区分份额)。

          ——建筑物区分所有权,?#25269;?#23545;建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(复合性的权利,专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持份权+因共同关系所产生的成员权)。要求?#24120;?#37325;要考点。

          (2)建设用地使用权

          建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。

          取得方式:出让、划拨、租赁、作价出资或者入股、国家授权经营。

          (3)宅基地使用权

          宅基地使用权人(要是农村集体经济组织内部的成员才有的权利)依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,建造住宅及其附属设施。

          (4)土地承包经营权

          也是农村集体经济组织内部成员才能拥有的权利。

          (5)地役权

          房地产所有权人或土地使用权人(地役权人)按照合同?#32423;?#21033;用他人的房地产(供役地),以提高自己的房地产(需役地)效益的权利。

          通行地役权、排水地役权、眺望地役权等

          (6)抵押权

          抵押权:债务人或第三人不转移房地产的占有,将该房地产作为履行债务的担保,债务人不履行到期债务或者发生当事人?#32423;?#30340;实现抵押权的情形时,债权人有权依照法律规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

          (7)租赁权

          支付租金获得占有和使用房地产的权利。

          租赁权是债权,其余属于物权。

          (8)物权与债权

          ①债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利,债权的权利人不能要求与其债权债务关?#28404;?#20851;的人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。

          ②物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人。“绝对权”、“对世权”。

          ③“物权优先于债权”、“时间优先”。

          ④所有权是自物权,其他的是他物权。他物权中,抵押权是担保物权,其他的他物权是用益物权。

          ⑤房地产权利的分类:

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